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【税收筹划】土地增值税免税情形汇总

发表时间:2020-12-21 17:09

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在房地产开发业务中,土地增值税直接影响开发商最终收益,想要做好税收筹划,就要清楚的知道哪些情形可以享受免征土地增值税,这样可以有效帮助房企节省成本,为此,以下内容将对免征土地增值税业务情形做了相关汇总,以便大家查阅。


1、普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。

PS:高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。

普通标准住宅应同时满足:

住宅小区建筑容积率在1.0以上;

单套建筑面积在120平方米以下;

实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格l.2倍以下。

各省、自治区、直辖市结合当地实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,比例不超过上述标准的20%。


2、该类房地产指的是因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

“城市实施规划”搬迁指的是由政府或相关部门审批的城市规划搬迁。影响因素:旧城改造、环境污染、影响群众生活等。

“国家建设需要”搬迁指的是因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

为了公共利益的需要,由纳税人自行转让原房地产的,可免征土地增值税。


3、由出地和出资金的双方共同建房企业,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。


4、继承是房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人。

赠与是房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。


5、房屋所有权互换指的是:双方不但占用了彼此的房屋,同时产权也发生更换;

房屋使用权交换指的是:换房前各自拥有房屋的使用权,交换后只是使用权发生互换,产权仍归原房主所有。


6、因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,可以向税务机关申报核准。

经审核,居住满五年或五年以上的免予征收土地增值税;

居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税;

居住未满三年的,按规定计征土地增值税。


7、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。


8、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源、公租房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。


9、据规定:非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司,有限责任公司整体改制为股份有限公司,对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业,暂不征土地增值税。

两个或两个以上企业合并为一个企业,且原企业投资主体存续的,对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业,暂不征土地增值税。

企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业,对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业,暂不征土地增值税。

单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。

上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。


土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,作为有效帮助房企节省成本的重要税种,更应该引起各房企的重视


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